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不動産を売却するときに気をつけなければならないこと

相続した物件を売却するとき

相続人間で、相続した物件を売却して、その売却金を分けることで話がまとまった場合、注意すべきことがあります。

  • 売却には前もって相続登記が必要なので、どなたの名義にするかを決めておく必要があります。相続人全員名義にする方法もありますが、ベターなのは、売却する物件の近所に住んでいる方で売却手続き(契約や物件の立ち合いなど)に動ける方お一人にするのが良いでしょう。相続人の一部の方(2人や3人など)にすることも可能です。
  • 相続人全員名義ではない方法でする場合、遺産分割の内容は「換価分割」とするのが得策です。換価分割とは登記名義は便宜上相続人のうちの一部の方にするが、遺産分割の実質はその売却代金を相続人で分けることを決めておくことで、譲渡所得や贈与税などを実体に即したものとする方法です。このやり方ではない方法でしてしまった場合、実際の所得に対応した以上の所得税や市府(県)民税、社会保険料を支払うことになってしまう可能性があります。

古い家がある場合(戸建て)

築40年以上などの古い家が建っている場合、下記の方法で売却するのが一般的です。

  • 建物を取り壊して更地売りする
  • 「古家付土地」として売却する

1.更地売りする場合

建物を取り壊すので、家財道具などは全て処分する必要があり、その費用が掛かります。この場合、売却価格にその費用を上乗せする方法も取られます。また、更地になるので売却までに時間を要した場合、更地評価となり固定資産税が高くなります。また、「居住用財産売却の3000万円控除の特例」は居住用不動産を売った場合の特例ですので、更地にして売却する場合は原則として適用されません。

2.古家付土地として売却する場合、買主が古家を壊さず利用する、壊して建物を建てるのが多いです。買主が古家を壊さず利用する場合、売主側は建物の瑕疵(シロアリ被害や基礎の欠陥、水漏れ雨漏りなど)による責任を負わないとする契約内容とすることが多いですが、後々のトラブル防止のために事前に確認しておくのがよいでしょう。

土地について

土地売却時は、下記にご注意ください。

  • 境界
  • 建物やブロック塀、木々等の越境
  • 土壌の状態
  • ニュータウン開発地では買戻特約登記の有無とその抹消登記手続き

境界の確認は法務局備え付けの図面や隣地との筆界確認書などで行います。

建物等の越境・土壌の状況(汚染、土壌強度など)確認などは現地にて行います。

これらの確認は非常に専門性が要求されるため、土地家屋調査士や建築士などの専門家に依頼するのが一般的です。

泉北ニュータウンや千里ニュータウンなどでは、開発公社が分譲時に買戻特約の登記を付けていることがあります。売却時にはその登記の抹消も必要となります。抹消登記は売主側でする場合もあれば、公社等側でする場合もありますので事前に確認が必要です。

マンション(区分建物)について

マンション売却においては戸建てと異なり、相続登記を行った場合はマンション管理組合または管理業者へ所有者の変更届をしておく必要があります。また修繕積立金、管理費等があるため、基本的にその未納がある場合はそれを解消しておくこととなります(売却金で解消する方法もありますがその場合は事前に管理組合や管理業者と打合せしておく必要があります)。

なお、修繕積立金は定期的な大規模修繕のために各マンション所有者が基本的に毎月負担していますが、自身の積み立て分は大規模修繕がなされる前に売却となっても返却はされません。

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