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不動産に関する税金(平成27年4月1日現在)

相続税

相続税がかかる場合は原則として相続発生時から10か月以内に申告が必要です。

相続税は相続した財産額が基礎控除額を超える場合に、その超える額に対して課税される税金です。つまり、相続した財産額が基礎控除額を超えなければ相続税はかかりません。

基礎控除額=3000万円+600万円×法定相続人数

  • 祭忌財産(仏具など)
  • 国等に寄付した財産
  • 生命保険金のうち500万円×法定相続人数の額
  • 死亡退職金のうち500万円×法定相続人数の額
  • 心身障害者共済制度に基づく給付金の受給権

土地は路線価又は倍率方式、建物は固定資産評価額によって評価額が決められます。

相続税速算表

取得金額(=基礎控除後の金額)税率控除額
1000万以下10%0
1000万超~3000万15%50万
3000万超~5000万20%200万
5000万超~1億30%700万
1億超~2億40%1700万
2億超~3億45%2700万
3億超~6億50%4200万
6億超~55%7200万

※取得金額は法定相続分で相続したとして算出された相続人各々の金額

贈与税

個人から財産をもらったときに、その財産の額に対して課税される税金です。毎年1月1日~12月31日までの1年間にもらった財産の合計から原則として下記の基礎控除額を控除した額に対して課税されます。

基礎控除額=1年につき110万円

贈与税の税率はかなり高く、また控除額も少額なので贈与税は高額となるのが一般的です。

但し、特例(下記参照)によって贈与税額が低くなったり、かからなくなったりすることがあります。この特例を使う場合は必ず期限までに申告することが必要です。主に相続税対策として資産を分散させるときに特例を利用されたり、子に住宅を建ててもらうために利用される方が多いと感じます。

贈与税速算表

課税価格税率控除額
200万以下10%0
200万超~400万15%10万
400万超~600万20%30万
600万超~1000万30%90万
1000万超~1500万40%190万
1500万超~3000万45%265万
3000万超~4500万50%415万

4500万超

55%640万

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配偶者控除

夫婦の間で居住用不動産等の贈与があった場合は、申告により基礎控除110万円のほか、最高2000万円まで控除が受けられます。

【要件】

  • 婚姻期間(=戸籍上婚姻している期間)が20年以上であること
  • 居住用不動産又は居住用不動産取得のための金銭の贈与であること
  • 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与を受けた居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した居住用不動産に実際に居住しており、その後も引き続いて居住する見込みであること
  • 贈与を受けた年の翌年3月15日までに所定の申告をすること

相続時精算課税制度

60歳以上の親又は祖父母から推定相続人である20歳以上の子や孫への贈与について、2500万円分の贈与を非課税とする制度です。2500万円分は相続発生時に、相続財産として処理する(=贈与税でなく相続税の計算対象となる)こととなります。父や母、祖父や祖母一人ひとりにつき選択できます。

2500万円を超える額については一律20%の税率で課税されます。また、小規模宅地等の減額の特例の適用はありません。この制度を利用すると、以後毎年110万円の基礎控除による贈与は利用できなくなります。

【要件】

  • 贈与者である親又は祖父母は贈与する年の1月1日現在で60歳以上であったこと
  • 受贈者である子又は孫は贈与を受ける年の1月1日現在で20歳以上であったこと
  • 贈与があった年の翌年3月15日までに所定の申告をすること

住宅取得等資金の贈与(単独利用・相続時精算課税制度併用)

住宅のやその敷地の購入資金や一定の増改築資金として贈与を受ける場合、一定の要件を満たすと贈与の非課税制度を利用することが出来ます。相続時精算課税制度の中で利用したり、単体で利用もできます。個々のケースによって、どの方法が良いかを検討してみてください。

なお、どの方法によっても贈与を受けた年の翌年3月15日までに所定の申告が必ず必要です。

【相続時精算課税制度と住宅取得等資金の贈与の比較表】

 相続時精算課税制度相続時精算課税制度と住宅取得等資金の贈与を併用住宅取得等資金の贈与
非課税枠2500万円1000万円または1500万円
贈与者親・祖父母親・祖父母(年齢制限なし)
贈与年の1月1日で60歳以上
受贈者推定相続人

直系卑属

(年収2000万円以下であること)

贈与年の1月1日で20歳以上
贈与財産制限なし住宅購入資金、住宅の敷地購入資金、一定の増改築資金
物件引渡の時期制限 

贈与年の翌年3月15日までに

  • 住宅の引渡を受け
  • 自宅として居住または同日以降遅滞なく自宅として居住することが確実と見込まれること
物件の要件 

【新築住宅】

  • 登記床面積50㎡以上
  • 住宅床面積1/2以上

【新築住宅】

  • 登記床面積が50~240㎡の間
  • 住宅床面積1/2以上
 

【中古住宅】

  • 登記床面積50㎡以上
  • 住宅床面積1/2以上
  • 耐火建築物25年、非耐火20年。それを超える年数の場合は適合証明等の証明がある建物

【中古住宅】

  • 登記床面積50~240㎡の間
  • 住宅床面積1/2以上
  • 耐火建築物25年、非耐火20年。それを超える年数の場合は適合証明等の証明がある建物
申告期限贈与年の翌年2月1日~3月15日
申告先受贈者の住所を管轄する税務署

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不動産取得税

不動産を取得(新築・贈与・増改築も含みますが相続は含みません)した場合に都道府県がその取得者に課税する税金です。登記の有無を問わず課税されます。

課税標準額(=固定資産評価額(原則)に、下記の税率をかけた金額が税金額となります。

不動産所得後、速やかに都道府県税事務所へ取得したことを届け出るか、都道府県税事務所からの納税通知を待つこととなります。納税通知を待つ場合、取得したときから2か月前後で郵送などによって届きます。

区分税率等
土地課税標準額×1/2×3%(平成30年3月31日まで)
家屋住宅3%(平成30年3月31日まで)
住宅以外4%

新築住宅の特例

記要件に合う住宅を新築(増改築含む)したり新築未使用住宅を取得した場合は、住宅の価格から下記金額を控除した残額に、上記の税率をかけて算出した税金を納付することとなります。

要件住宅1戸当たりの控除額
床面積が50~240㎡の間にある建物

1200万円

住宅建築用地を取得したときの特例

住宅用土地を取得した場合は、都道府県税事務所へ所定の申告をすることにより、土地の不動産取得税の税額減額の特例を受けることが出来ます。この特例を受けることができる要件は下記のとおりです。

 要件住宅の要件
住宅新築用敷地

土地取得時から3年以内にその土地上に住宅を新築すること

※土地取得者と建物建築主は同一である必要はありません。

・床面積が50~240㎡の間にある新築住宅であること
建売住宅の敷地

・新築未使用住宅と敷地を同時に取得したとき

・土地取得後1年以内に新築未使用住宅を取得したとき

・新築未使用住宅取得後1年以内に敷地を取得したとき

・床面積が50~240㎡の間にあり、

・新築未使用住宅であること

中古住宅の敷地

・土地と中古住宅を同時に取得したとき

・土地取得後1年以内に中古住宅を取得したとき

・中古住宅取得後1年以内に敷地を取得したとき

・自己の居住用として取得し、

・床面積が50~240㎡の間にあって

・適合証明等の証明がある住宅であること

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固定資産税

固定資産税・都市計画税は、建物や土地など固定資産と呼ばれる資産を保有している方が、毎年市町村へ納付する税金です。毎年1月1日現在の所有者宛に、納税通知書が送付されます。都市計画税は市街化区域(法律によって畑や田を建物敷地など他の用途に変えてもよいとされている地域)内の土地や家屋に課税される税金です。税率は下記のとおりです。

 課税標準価格税率
固定資産税固定資産課税台帳の登録価格1.4%
都市計画税0.3%

 

固定資産税の減税措置

土地、家屋とも下記のような減税措置が取られています。

土地非耐火建物および2階建耐火・準耐火建物3階建以上の耐火・準耐火建物
新築家屋税額の1/2、期間3年税額の1/2、期間5年
長期優良住宅(いわゆる100年住宅)税額の1/2、期間5年税額の1/2、期間7年

土地…税額の約1/6(但し200㎡を超える部分は1/3)、但し空き家特別措置法により「特定空き家」と認定された場合は軽減の特例が適用されなくなります。

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消費税

土地の売買については消費税は課税されません。また、個人が不動産を売買するときも消費税は課税されません。

土地については消費税法に規定があり、個人については、消費税は「事業として対価を得て行われる資産の譲渡等について課される税」であるからです。

譲渡所得

土地建物購入時より高く売却したことによって利益が出た場合は、譲渡所得という所得があったと認定されます。不動産の譲渡所得は分離課税となっており、給与所得などの他の所得などとは別に所得税や住民税が課税されます。

譲渡所得には長期譲渡所得、短期譲渡所得があり、それぞれ譲渡があった年の1月1日時点の所有期間が5年を超えるかどうかにより判別されます。

長期譲渡所得には約20%、短期譲渡所得には約40%の税率がかかります。

譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)

  • 譲渡収入金額…売却代金等
  • 取得費…土地建物の購入代金、建物の建築費、取得時の媒介手数料、購入のための測量費など
  • 譲渡費用…譲渡時の媒介手数料、売買契約書の印紙代、売却のための測量費など

譲渡所得に対する軽減特例

譲渡所得に対する軽減特例には、下記のようなものがあります。

1.居住用財産譲渡の3000万円控除

2.所有期間10年を超える居住用財産譲渡の軽減税率適用

3.特定居住用財産の買換えの特例

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