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不動産を信託し、所有者の認知症に備えよう

「信託登記」をすることで所有者欄に預かった人の名前が登記される

★認知症により管理契約が出来なくなる?

★認知症になった後に不動産を売却できるか?

★建物建築中に土地所有者や施主が認知症になったらどうなる?

 

「不動産を信託する」とはどういうことか?

所有者が元気なうちに、不動産の名義を別の方に変えておいて(信託登記)、元の所有者が認知症になったときでも新しい名義人が管理処分などできる(信託事務の遂行)ようにしておく、というものです。

名義は変わるが実質的な所有は元の所有者にあります。ですので名義人は不動産を手に入れたのではなく「託された(≒預かった)」とイメージしていただければよいでしょう

認知症の所有者は不動産の管理処分を自由にすることができなくなります。また、不動産を購入したり貸したりすることもできなくなります。

このような認知症による不便を前もって回避するためにしておくのが「不動産の信託」という手続きです。

信託という方法で遺言と同じことができる

信託契約により、遺言と同じ目的を達することもできる(遺言代用信託)

遺言は、相続後の財産の割り振りをしておくことが目的です。信託においても、元の不動産所有者が信託契約において自分の死亡後の財産の行先を決めておくことができます。相続発生後はその決まりに沿って、財産を預かった人が遺言の執行者のように財産引継ぎの手続きを行うこととなります。

これを「遺言代用信託」といいます。つまり、遺言の代わりに信託という方法を使うということです。

※いわゆる「遺言信託」は遺言書自体を預けることであったり、遺言により信託をすることで、上記の信託とは異なります。

解決例1:貸家の家主の場合

信託契約公正証書

貸家を持つ高齢のAさんは今は健康だが年齢を考えるとこの先何があるかわからない、認知症になっても息子が貸家をきちんと管理運営してもらえるようにしておきたい、とのこと。

贈与などで名義を変えると税金も高いし、家賃は生活費として自分が収受しておきたいというご要望でした。

そこで弊社においてAさんを委託者兼受益者(財産を預ける人でもあり、財産から利益を得る人)、受託者を息子さんとして信託契約公正証書を作成し、貸家とその敷地についてAさんから息子さんへ名義変更(信託登記)をしました

これにより、息子さんはAさんが認知症となった後でも、Aさんのために貸家を管理運営し、場合によっては処分などもできるようになりました

解決例2:実家が空家になってしまう場合

ご実家を親族へ預ける「信託」

実家で一人暮らしをしているBさんのお母様が、施設へ入居することになり、実家が空家になってしまうとのこと。お母様がこの先認知症になったら、空家となる実家は貸すことも処分することも出来なくなる可能性が高いので、何か方法はないかと弊社へ。出来れば後見人手続きは毎月の後見人費用がかかるため利用を控えたい、というご要望でした。

そこで弊社においてお母様を委託者兼受益者(財産を預ける人でもあり、財産から利益を得る人)、受託者をBさんとして信託契約公正証書を作成し、ご実家についてお母様からBさんへ名義変更(信託登記)をしました

これにより、Bさんはお母様が認知症となった後でも、実家を管理し、場合によっては処分などもできるようになりました

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